שוק הדיור הישראלי בגדה המערבית בהשוואה לחלקי המדינה האחרים

Transcription

1 מעקב התנחלויות: שוק הדיור הישראלי בגדה המערבית בהשוואה לחלקי המדינה האחרים תל אביב 30 באוקטובר 2016

2 תוכן העניינים תקציר מנהלים Executive Summary 1. מבוא יוקר הדיור בגדה המערבית לעומת כלל המדינה השפעת האוכלוסייה החרדית על מדד יוקר הדיור בגדה המערבית יוקר הדיור בגדה המערבית ובשאר המחוזות שיעור ההוצאה על מגורים בשכירות בנייה ביוזמה ציבורית והשפעתה על שוק הדיור תכונות שוק הדיור הישראלי בגדה המערבית בעלות על יחידות דיור גודל יחידות דיור מחירי דיור מחירי מגורים בשכירות נספח I מחירי דיור ממוצעים

3 תקציר מנהלים מטרת מסמך זה היא לזהות את ההבדלים בין האזורים השונים של שוק הדיור הישראלי, בדגש על שוק הדיור המתקיים בגדה המערבית. המסמך מתבסס על נתונים רשמיים מפורטים על יחידות דיור, משקי בית ועסקאות נדל"ן. מספר המשכורות הנדרשות לקניית יחידת דיור בגדה המערבית עלה מ ב ל בשנת הממוצע הארצי עלה בתקופה המקבילה מ- 125 ל משמע, הפער בין הגדה המערבית לבין הממוצע הארצי ירד מכ- 38 חודשים לכ- 10 חודשים בלבד. אמנם הפער בין הגדה המערבית לממוצע הארצי נסגר בתקופה הנבחנת, אולם כאשר מכניסים את המרחק מאזורי הביקוש מתגלה שבגדה המערבית מחירי יחידות הדיור נמוכים במידה ניכרת משאר האזורים. בעוד האזור שממערב לגדר מתקרב לממוצע הלאומי, היישובים שממזרח לגדר הם היישובים בעלי יוקר הדיור הנמוך במדינה. המגמה ארוכת הטווח של אזור זה מתונה מאוד ולא נראה שהפער משאר אזורי המדינה נסגר. מספר המשכורות הנדרשות לקניית יחידת דיור ממערב לגדר ההפרדה עמד בשנת 2003 על ועלה ל- 154 ב ממזרח לגדר חלה עלייה מתונה הרבה יותר מ חודשים ל- 110 חודשים בלבד ב ישנו הבדל משמעותי בין יוקר שכירות ויוקר קניית דירה בגדה המערבית. יחידות הדיור בגדה המערבית ביחס לשכר הממוצע הינן הזולות ביותר במדינה בצורה מובהקת, אך בשכירות ישנם אזורים זולים יותר. אנו משערים כי המקור לפער הינו ההבדל שבין מגורים לטווח ארוך ולטווח קצר, הגדה הינה פחות אטרקטיבית להשתקעות ביחס למגורים קצרי טווח. חלק ניכר מהבנייה ביוזמה הציבורית במדינה מתרחשת ביהודה ושומרון. שיעור הבנייה ביוזמה ציבורית מסה"כ הבנייה הוא הגבוה במדינה ועמד בעשרים השנים האחרונות על ממוצע של 36.3%. כאשר בוחנים את הבנייה הציבורית במ"ר לנפש מתגלה פער של 0.44 מ"ר לנפש מהממוצע הארצי )0.61 לעומת 0.17 מ"ר לנפש פי 3.6(. בנייה ביוזמה ציבורית הינה השפעה אקסוגנית של היצע נוסף אשר מוריד את מחירי הדיור. מאפייני יחידות הדיור ומבנה הבעלות עליהן גם הם שונים בגדה המערבית. שיעור הבעלות הינו גבוה ביותר ועומד על 71.5% כאשר ממערב לגדר הוא 75.5% )הגבוה במדינה( וממזרחה 57.8%. יחידות הדיור ביהודה ושומרון גדולות יותר מבשאר המחוזות, 38.3% מהדירות בעלות 5 חדרים ויותר. ממוצע הגודל הוא 4.1 חדרים )23% יותר מהממוצע של מחוז ת"א( ו- 108 מ"ר )33.8% יותר מממוצע מחוז ת"א(. כאשר מסתכלים על ההפרש בגודל הדירות מהממוצע הארצי, ניתן לראות שרק אזור יו"ש ומחוז המרכז גדולים ממנו. הממוצע בגדה המערבית גדול ב מ"ר, ממערב לגדר ב מ"ר וממזרחה ב- 8.8 מ"ר, לעומת זאת מחוז המרכז גדול ב- 9 מ"ר ומחוז ת"א קטן ב מ"ר. מחירי הדירות ביהודה ושומרון דומים לממוצע הארצי ועומדים על כ מיליון כאשר ממערב לגדר )1.4 מלש"ח( הם גבוהים ממחוזות חיפה, דרום וצפון וממזרחה )0.9 מלש"ח( המחירים הם הנמוכים בארץ. לעומת זאת, כאשר בוחנים את המחיר למ"ר מתגלה כי רמות המחירים למעשה נמוכות יותר )עקב הדירות הגדולות( עם 11,303 בממוצע, 11,822 ממערב לגדר ו- 7,789 ממזרחה. 3

4 4

5 Executive Summary This research aims to identify and highlight the differences between different regions in the Israeli housing market and specifically the West Bank housing market. The work is based on detailed official data on housing units, households and real-estate transactions. The number of salaries needed to buy a housing unit in the WB has gone up from 87.4 in 2003 to in The national average has increased in the same period from 125 to 162.3, the gap has decreased from 38 months of work to only 10. When looking at the distance from high demand areas, WB housing is highly cheaper than other districts. While the area west of the barrier has similar prices as the national average with a decreasing gap, settlements east of the barrier exhibit the most affordable housing in the country. East of the barrier trend show a moderate increase and the gap from the national average remains. West of the barrier housing units required monthly salaries in 2003 and 154 in East of the barrier settlements saw a smaller increase from 72.7 to 110 salaries in A large difference exists between ownership and rental affordability in the WB. Settlements display the highest affordability in ownership, but lower relative affordability in rent, with some cheaper districts. This finding is explained by the fact that short term residency is more attractive than long term. A large portion of public initiative housing construction in Israel is executed in the West Bank. In the past 20 years, 36.3% of total construction in the region was done under governmental initiated plans, the highest rate in the country. The per capita initiated construction is also the highest in the country with 0.61 sqm, compared to 0.14 in the national average. Publicly initiated housing is an exogenous increase of supply lowering prices. Housing units and ownership attributes are also different in the WB. Housing ownership rate is at 71.5%, west of the barrier rate is 75.5% (highest in the country) and east of the barrier is 57.8%. WB housing units are larger than in other districts, with 38.3% of the units are of 5 rooms and above. The average unit size is 4.1 (23% larger than Tel Aviv district) and 108 sqm (33.8% larger than Tel Aviv). Only WB and central district housing units are larger than national average, WB average is 15.2 sqm larger, west of the barrier 16.3 sqm and east 8.8 sqm, central district is 9 sqm larger and Tel Aviv 12.1 sqm smaller. 5

6 WB housing prices are similar to the national average (around 1.35 million NIS), while west of the barrier prices are higher than Haifa, the Southern and Nothern districts and east of the barrier is the cheapest in the country (around 900 thousand NIS). When looking at price per sqm, WB housing prices are relatively lower (because of the larger housing units) and are the lowest in the country with 11,303 NIS in average, 11,822 west of the barrier and 7,789 NIS east of it. 6

7 1. מבוא שוק הדיור הישראלי מורכב ממספר תתי-שווקים בעלי מאפיינים שונים כגון מחירי דיור, רמת התערבות ממשלתית, שיעור בעלות על יחידות דיור, צפיפות דיור, גודל יחידות דיור, עלות דיור ועוד. מטרת מסמך זה היא לזהות את ההבדלים בין תתי השווקים השונים במדינה, בדגש על שוק הדיור המתקיים בגדה המערבית. במסמך יוצגו מספר ניתוחים אשר מדגישים את ההבדלים שבין שוק הדיור ביהודה ושומרון לשווקי הדיור בשאר מחוזות המדינה. הניתוח יכלול גם חלוקה בין חלקי הגדה המערבית השונים, זה שממזרח לגדר ההפרדה וזה שממערבה, אשר גם הם מהווים שני שווקי דיור נפרדים. הניתוחים במסמך מתבססים על מספר מקורות נתונים על שוק הדיור, כלל המקורות הם מקורות רשמיים וממשלתיים ומתבססים על מדגמים גדולים של יחידות דיור ומשקי בית )מלבד מחירי שכירות ממוצעים שנלקחו מאתר האינטרנט "מדלן"(. המתודולוגיות בהן נעשה שימוש הן מתודולוגיות שמרניות ומקובלות בתחום ניתוח שווקי דיור. הנתונים של מחירי הדיור האזוריים הוא כלל עסקאות הנדל"ן במדינה בין השנים מתוך נתוני רשות המסים. נתונים אלה מאפשרים לנו השוואה של מחירים ממוצעים לאורך זמן בחתכים גיאוגרפיים שונים ברחבי המדינה ובחלקי הגדה המערבית השונים )ממזרח וממערב לגדר ההפרדה(. מכיוון שנתוני העסקאות המלאים הינם רק עד שנת 2013, נעשה שימוש בנתונים שונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד השיכון על מנת להוון את המחירים לרמתם בסוף שנת נתוני בנייה למגורים לפי מחוזות ולפי יוזמה עבור השנים הגיעו ממחולל נתוני בינוי של הלמ"ס. הנתונים מאפשרים בחינה של השינוי בהיצע הדיור הן ביוזמה פרטית והן ביוזמה ציבורית לפי מחוזות המדינה השונים. נתונים אלה מאפשרים לנו להשוות את היוזמה הציבורית בגדה ובשאר אזורי המדינה. מקורות המידע הנוספים הם מפקד האוכלוסין של 2008, קבצי הרשויות המקומיות של הלמ"ס בשנים ונתוני מחירי דיור של הלמ"ס ושל משרד השיכון. עבור מחירי שכירות ממוצעים ברחבי המדינה השתמשנו בנתוני אתר האינטרנט "מדלן", מכיוון שהוא מפרסם מחירי גם על אזור יהודה ושומרון )הלמ"ס לא מפרסמים נתוני שכירות על הגדה המערבית(. בחלק הראשון של המסמך יוצג ניתוח של מספר המשכורות הממוצע הנדרש לקניית דירה במחוזות המדינה ובחלקי יהודה ושומרון, כמו כן יוצג ניתוח של עלות השכירות ביחס להכנסה. בפרק השני יוצגו מספר הבדלים בסיסיים בין שווקי הדיור השונים במחוזות המדינה ובשני חלקי הגדה המערבית. תחילה יוצג ההבדל בשיעור הבעלות על יחידות דיור ובשיעור השוכרים, לאחר מכן יוצג ההבדל בגודל יחידות הדיור הממוצע וההבדל במחירי הדיור הן במחיר ממוצע ליחידת דיור והן במחיר למטר רבוע ולבסוף ההבדלים במחירי המגורים בשכירות. בפרק השלישי יוצגו ההבדלים בבנייה ביוזמה הציבורית בגדה המערבית ובשאר חלקי המדינה. לבנייה ציבורית יכולה להיות השפעה מכרעת על מחירי הדיור עקב הגדלה אקסוגנית של ההיצע. 7

8 2. יוקר הדיור בגדה המערבית לעומת כלל המדינה בחלק זה אנו בוחנים את יוקר הדיור בגדה המערבית, הן במגורים בבעלות והן במגורים בשכירות. על מנת לבחון את יוקר הדיור, יש לקחת בחשבון בנוסף למחירי הדיור גם את ההכנסה באזור וכך לבחון את יכולת משקי הבית לקנות שירותי דיור. על מנת לחשב את הפערים ביוקר הדיור בבעלות במחוזות השונים ובשני חלקי הגדה המערבית, השתמשנו במדד המקובל של מספר המשכורות הנדרשות למימון קניית יחידת דיור. על אף פשטותו וחסרונותיו, מדד זה מקובל מאוד ככלי לבחינת ההבדלים ביוקר הדיור בין אזורים ולאורך זמן. מדד זה מאפשר לבחון לא רק את ההבדלים במחיר יחידת הדיור, אלא גם את יכולת משקי הבית לרכוש אותה, ולכן לא מדובר במדד מחיר פשוט. חישוב המדד בוצע על ידי חלוקת מחיר יחידת דיור ממוצעת בכל אזור בכל שנה בשכר הממוצע למשרת שכיר באותו האזור. מלבד בחינת יוקר קניית יחידות דיור ביחס לשכר ביצענו בדיקה גם של ההוצאה על שכירות. מחירי השכירות הממוצעים לפי מספר חדרים ביחידת הדיור חולקו בשכר הממוצע באזור, על מנת לחשב את שיעור ההוצאה על שירותי דיור מתוך סך ההכנסה של הפרט. מדובר במדד גס אשר לא לוקח בחשבון את מספר המפרנסים במשק הבית ואת היחס שבין מספר המפרנסים ומספר חדרי המגורים הנדרשים, אולם הוא מאפשר לנו לערוך את ההשוואה הבין-אזורית אותה אנו מבקשים לעשות. 2.1 השפעת האוכלוסייה החרדית על מדד יוקר הדיור בגדה המערבית תרשים 1 מספר משכורות נדרשות לקניית יח' דיור עם חרדים , מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני עסקאות נדל"ן , נתוני מחירי דיור של משרד השיכון וקובץ הרשויות המקומיות של הלמ"ס

9 כפי שניתן לראות בתרשים 1, יוקר הדיור ממערב לגדר ההפרדה הינו מהגבוהים במדינה ומתקרב בשנים האחרונות לזה של מחוז תל אביב. תוצאה זו אינה מתיישבת עם השכל הישר, גם עם השכר הגבוה במחוז תל אביב, לא סביר שהאזור בגדה המערבית שממערב לגדר מתקרב לרמות מחירי הדיור שם. מקור התוצאה החריגה הוא השכר הממוצע הנמוך בישובים החרדיים הגדולים ממערב לגדר ההפרדה: מודיעין עילית, ביתר עילית ועמנואל. בישובים אלה שיעור ההשתתפות בשוק העבודה נמוך ורמות ההכנסה הממוצעות הן בין הנמוכות במשק )שכר ממוצע של משרת שכיר של כ- 4,000 לחודש( על מנת להימנע מהטיה זו הוצאנו מהניתוח את ממוצעי השכר את שלושת הישובים החרדיים הגדולים. מתרשים 2 ניתן ללמוד שללא הישובים החרדיים הגדולים, מדד יוקר הדיור ממערב לגדר ההפרדה ובגדה כולה יורד משמעותית וניצב ברמה ממוצעת בהשוואה לאומית. על הישובים ממזרח לגדר לא ניכרת כל השפעה, מכיוון ששלושת הישובים שהוצאו מהניתוח נמצאים ממערב לגדר. 2.2 יוקר הדיור בגדה המערבית ובשאר המחוזות תרשים - 2 מספר משכורות נדרשות לקניית יח' דיור ללא חרדים , מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני עסקאות נדל"ן , נתוני מחירי דיור של משרד השיכון וקובץ הרשויות המקומיות של הלמ"ס מניתוח מספר חודשי המשכורת הממוצעת הנדרשים לרכישת יחידת דיור ממוצעת, עולה כי הגדה המערבית הולכת ומתקרבת לממוצע הארצי. בעבר היה יוקר הדיור נמוך יותר בגדה המערבית, בשנת 2003 נדרשו 87.4 חודשים לרכישת דירה וב חודשים, לעומת זאת הממוצע הלאומי עמד על 125 חודשים ב ועלה ל חודשים בשנה שעברה. לפיכך, הפער בין הגדה המערבית לבין הממוצע הארצי ירד מכ- 38 חודשים לכ- 10 חודשים בלבד. עיקר השינוי היה בעלייה חדה יותר במחירי הדיור באזור ובעיקר בישובים שממערב לגדר ההפרדה. עליית מחירים זו מושפעת רבות מעליית 9

10 המחירים החדה במרכז הארץ אשר זלגה למערב הגדה המערבית שנמצא בסמיכות רבה לאזורי הביקוש. לעומת זאת, באזורי הפריפריה שנמצאים רחוק יותר כגון מחוזות הצפון והדרום עליית המחירים הייתה נמוכה יותר עקב המרחק הרב מהמרכז, בעוד שינוי השכר היה דומה. כאשר מסתכלים על שני אזורי הגדה המערבית, ממזרח וממערב לגדר, כצפוי מתגלה תמונה שונה. בעוד האזור שממערב לגדר נע במקביל ובקרבה רבה לממוצע הכולל של הגדה המערבית ומתקרב לממוצע הלאומי, היישובים שממזרח לגדר הם היישובים בעלי יוקר הדיור הנמוך ביותר במדינה. המגמה של האזור שממזרח לגדר גם היא מתונה מאוד ולא נראה שקיימת מגמה של סגירת הפער משאר אזורי המדינה. מספר החודשים שנדרשו לקניית יחידת דיור ממוצעת ממערב לגדר ההפרדה עמד בשנת 2003 על ועלה ל- 154 ב לעומת זאת ממזרח לגדר חלה עלייה מתונה הרבה יותר מ חודשים ל- 110 חודשים בלבד ב כפי שעולה מטבלה 1 אמנם קצב הגידול ביוקר הדיור ממזרח לגדר היה גבוה יותר מאשר במחוזות הצפון, הדרום וחיפה, אולם הפער בין האזורים נשאר גדול ועומד על כמעט 15 חודשים מול מחוז הצפון ב טבלה - 1 מספר משכורות נדרשות לקניית יח' דיור ללא חרדים , מחוזות שנה ממוצע לאומי ירושלים % הצפון % חיפה % המרכז % תל אביב הדרום % יהודה ושומרון ממזרח לגדר ממערב לגדר % % % % % גידול שיעור ההוצאה על מגורים בשכירות בחלק זה אנו מנתחים את שיעור ההוצאה על מגורים בשכירות מתוך סך ההכנסה הממוצעת למשרת שכיר. מטרת מדד זה היא לבחון את יכולת הפרטים לשכור דירות בגדלים שונים בכל אזור ואזור. בניגוד לבחינת מחירי השכירות כפי שהם מוצגים בתרשים 1212, בניתוח זה אנו לוקחים בחשבון גם את ההבדלים ברמות ההכנסה בין אזור ואזור. 10

11 תרשים - 3 שיעור הוצאה על שכירות משכר ממוצע, מחוזות מקור: נתוני שכירות ממוצעת אתר "מדלן", וקובץ הרשויות המקומיות של הלמ"ס כפי שעולה מ 11

12 תרשים 3 ומטבלה 2, כאשר לוקחים בחשבון את רמת ההכנסה באזור מצבם של משקי הבית השוכרים בגדה המערבית טוב יותר מאשר נראה במחירי השכירות לבד. שיעור ההוצאה על שכירות בגדה המערבית נמצא במקום החמישי או אפילו השישי לעומת המקום הרביעי במחירי השכירות של דירות בגדלים שונים. השכר הגבוה יותר ביהודה ושומרון לעומת מחוז חיפה ומחוז הדרום מאפשר למשקי הבית באזור זה להוציא שיעור קטן יותר ממשכורתם על שכירת יחידות דיור. בדירות של שני חדרים שיעור ההוצאה ביהודה ושומרון עומד על 26.7%, הנמוך ביותר מלבד מחוזות הצפון וחיפה. בדירות 4.5 ו- 5 חדרים נמצא האזור במקום לפני האחרון עם 41.6% ו- 49.3% בהתאמה כאשר רק מחוז הצפון נמוך יותר עם 39.7% ו- 48.3%. מספר חדרים ממוצע לאומי טבלה - 2 שיעור הוצאה על שכירות משכר ממוצע, מחוזות ירושלים הצפון חיפה המרכז תל אביב הדרום יהודה ושומרון 26.8% 27.8% 37.7% 28.2% 24.6% 26.5% 41.4% 34.0% % 29.4% 42.1% 31.3% 26.8% 28.4% 47.0% 37.6% % 32.1% 46.0% 34.9% % 49.8% 38.7% % 33.2% 48.6% 38.2% 33.2% 32.2% 56.2% 41.7% % 42.3% 59.6% 45.2% 40.1% 39.7% 63.9% 48.9% % 43.2% 61.4% 47.0% 41.7% 39.7% 68.9% 52.5% % 55.9% 74.6% 54.3% 49.6% 48.3% 74.8% 61.0% % 62.4% 86.7% 62.6% 59.6% 55.2% 87.8% 71.8% 6.0 מהנתונים הללו עולה כי ישנו הבדל משמעותי בין יוקר השכירות ויוקר הבעלות על דירה בגדה המערבית. בעוד שיחידות הדיור בגדה המערבית ביחס לשכר הממוצע הינן הזולות ביותר במדינה בצורה מובהקת, בשכר הדירה המצב מעט שונה וישנם אזורים זולים יותר. ניתן לשער שהפער נובע מכך שחלק מתושבי הגדה בוחרים לגור שם לתקופה קצרה עקב המחירים הנמוכים, לדוגמא במקרה של מציאת עבודה או לימודים באזור המרכז ללא יכולת לשלם את מחירי השכירות הגבוהים. לאחר התבססות התא המשפחתי עוזבים התושבים את האזור וקונים דירה באזורים אחרים. תוצאה זו מצביעה על כך שעבור חלק מהאנשים מדובר בלא יותר מ"תחנת מעבר" ולא במקום להשתקעות ארוכת טווח. חשוב לציין שמהצד השני שיעור הבעלות על דירות גבוה יותר באזור זה, אבל עובדה זו נובעת בעיקר מרמות המחירים הנמוכות משמעותית. 12

13 3. בנייה ביוזמה ציבורית והשפעתה על שוק הדיור בנייה ביוזמה ציבורית מציינת את המקרים בהם משרד השיכון יוזם בנייה למגורים על קרקעות מדינה. במקרים אלה משרד השיכון מקבל קרקע מרשות מקרקעי ישראל, יוזם ומאשר תכניות בנייה ואז מוציא מכרז לקבלנים פרטיים אשר מבצעים את הבנייה והשיווק של יחידות הדיור לפי מפרט ותנאים קבועים מראש. בפרק זה נציג את הפערים ביוזמה הציבורית בין הגדה המערבית ומחוזות המדינה האחרים. לאורך שנים ארוכות עיקר הבנייה בישראל נעשתה ביוזמה ציבורית, התערבות הממשלה בשוק הדיור הייתה מהותית ונעשתה בעיקר באמצעי זה של יוזמה ישירה של בנייה למגורים. בעשרים השנים האחרונות, במקביל לשינויים אחרים שנעשו בכלכלה הישראלית פחתה מעורבות הממשלה גם בתחום הדיור ושיעורי היוזמה הציבורית הלכו ופחתו. כיום, הרוב המוחלט של הבנייה נעשית ביוזמה פרטית, כאשר במרכז המדינה כמעט ולא מבוצעת בנייה למגורים ביוזמה ציבורית. על מנת להעריך את מידת המעורבות הממשלתית בשוק הדיור בגדה המערבית בהשוואה לאזורים אחרים בארץ, בחנו את התחלות הבנייה למגורים ביוזמה ציבורית. כפי שניתן לראות בטבלאות להלן, הבנייה ביוזמה ציבורית לאורך 20 השנים האחרונות הייתה גבוהה משמעותית ביו"ש לעומת שאר חלקי המדינה, מלבד בשנים , בעקבות הקפאת הבנייה. באמצעות ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחלק זה אנו משווים את הבנייה למגורים ביוזמה הציבורית באזור יהודה ושומרון לזו של שאר המדינה באמצעות שלושה מדדים שונים. הראשון הינו שיעור הבנייה ביוזמה הציבורית בכל אזור מתוך כלל הבנייה ביוזמה הציבורית במדינה כולה. המדד השני הינו שיעור הבנייה למגורים ביוזמה הציבורית מתוך כלל הבנייה באזור. והשלישי הינו מספר המטרים הרבועים לנפש שנבנו ביוזמה הציבורית באזור מסוים בשנה מסוימת. כפי שניתן לראות ב 13

14 טבלה 3, כאשר מסתכלים על חלקה של הבנייה הציבורית ביו"ש מכלל הבנייה ביוזמה ציבורית במדינה לאורך 20 השנים האחרונות, ניתן לראות שבתקופות מסוימות היה שיעורה בין הגבוהים במדינה. לדוגמא בשנת 1998 עמד השיעור על 23.5% כאשר רק מחוז הדרום בעל שיעור גבוה יותר עם 30.3%. מאז תחילת העשור הקודם חלה ירידה בשיעור הבנייה הציבורית באזור יהודה ושומרון ביחס לשאר חלקי המדינה, מסביב ה- 20% לרמות של בין 10% ל- 18%. בחמש השנים האחרונות ישנה תנודתיות רבה והשיעור נע ברמות של בין 1.4% ל- 11.2%. שיעור הבנייה ביוזמה ציבורית ביחס לכלל הבנייה בכל אזור גם הוא גבוה יחסית בגדה המערבית. השיעור עומד על ממוצע שנתי הגבוה מכל שאר אזורי המדינה עם 36.3%, זאת לעומת 27.7% במחוז הדרום ו- 22.3% במחוז ירושלים. מטבלה 4 עולה כי שיעור הבנייה למגורים ביוזמה הציבורית היה גבוה יותר מבשאר אזורי המדינה כמעט לאורך כל 20 השנים האחרונות. אמנם בשנים האחרונות חלה ירידה מסוימת והשיעור אינו מגיע למעבר ל % כמו בין השנים , אולם עדיין הוא מגיע לרמות של סביב ה- 20%. כמו כן, הבנייה בגדה המערבית עדיין מובילה את הבנייה הציבורית למגורים במדינה ביחס לבנייה ביוזמה הפרטית. 14

15 15 3 הלבט תימואלה תירוביצה הינבה ךותמ תירוביצה המזויב היינבה רועיש - תוזוחמ, הנש ללכ הנידמה םילשורי ןופצה הפיח זכרמה א"ת םורדה רוזא ש"וי % 9.4% 4.1% 50.4% 0.5% 21.6% 7.4% % 16.7% 6.6% 14.6% 2.0% 33.1% 6.0% % 18.5% 3.1% 23.0% 0.1% 34.2% 7.8% % 14.9% 3.4% 23.1% 1.2% 30.3% 23.5% % 15.8% 6.6% 15.3% 5.0% 29.2% % 13.5% 4.1% 25.8% 0.4% 22.9% 21.3% % 23.9% 1.4% 27.8% 0.5% 33.3% 11.3% % 14.7% 4.0% 26.6% 2.5% 28.6% 12.6% % 19.7% 4.6% 29.6% 0.3% 21.0% 16.8% % 24.7% 3.6% 34.7% 1.8% 15.9% 18.2% % 13.8% 2.4% 25.1% 0.1% 25.8% 15.0% % 22.4% 0.6% % 10.3% % 26.1% 3.3% 21.8% 0.8% 18.5% 13.8% % 17.5% 1.9% 34.5% 19.5% 18.0% % 26.9% 4.4% 28.4% 17.1% 15.6% % 21.5% 8.3% 40.5% 22.4% 2.2% % 12.3% 5.1% % 1.4% % 25.3% 6.1% 25.1% 0.1% 22.4% 1.9% % 17.9% 7.8% 31.9% 0.5% 23.0% 11.2% % 17.1% 16.2% 34.5% 13.5% 3.7% % 12.8% 4.3% 49.5% 14.1% 8.2% עצוממ % 18.4% 4.9% 29.6% 0.8% 24.1% 11.7%

16 טבלה - 4 שיעור הבנייה למגורים ביוזמה הציבורית מתוך כלל הבנייה בכל אזור , מחוזות שנה כלל המדינה 31.2% 25.5% 21.8% 16.3% 17.7% 24.4% 16.9% 17.2% 17.2% 14.2% 13.7% 12.0% 10.9% 9.4% 8.2% 8.6% 10.6% 10.8% 14.9% 14.8% 11.8% ירושלים 39.8% 58.4% 43.4% 10.3% 26.1% 44.2% 5.0% 27.4% 21.3% 2.6% 28.6% 29.3% 19.9% 15.4% 9.8% 6.3% 13.2% 19.6% 12.3% 21.0% 14.1% 22.3% הצפון 20.6% 22.8% 20.1% 13.5% 13.7% 18.2% 18.3% 13.3% 15.8% 16.7% 9.9% 13.3% 11.6% 7.9% 10.3% 10.1% 7.9% 13.5% 14.2% 12.5% 7.5% 13.9% חיפה 12.3% 13.0% 6.1% 5.7% 10.6% 11.5% 2.3% 7.1% 8.1% 6.3% 4.0% 0.9% 5.0% 2.7% 4.9% 8.0% 6.2% 6.6% 12.8% 22.2% 4.5% 7.7% המרכז 36.7% 12.9% 18.5% 13.6% 9.8% 19.7% 16.9% 15.5% 17.1% 16.1% 10.8% 11.2% 8.1% 9.1% 6.5% 9.3% 8.6% 8.8% 15.7% 16.0% 21.3% 14.4% ת"א 1.7% 5.2% 0.3% 1.6% 6.8% 0.8% 0.6% 2.7% 0.4% 1.5% 0.1% 0.6% 0.1% 0.5% 1.1% הדרום 46.4% 48.1% 36.6% 28.5% 33.7% 42.2% 37.4% 32.4% 27.1% 19.6% 30.7% 20.7% 19.4% 18.4% 12.8% 14.1% 31.0% 21.2% 29.2% 20.7% 12.5% 27.7% אזור יו"ש 59.8% 47.6% 37.7% 43.8% 49.9% 56.0% 44.3% 56.7% 56.2% 49.6% 40.9% 30.1% 34.0% 29.3% 25.5% 9.2% 5.7% 6.9% 31.7% 17.6% 29.3% 36.3% 15.6% ממוצע כאשר מביאים בחשבון את גודל האוכלוסייה מתגלה תמונה קיצונית אף יותר, לפיה שיעור הבנייה הציבורית לנפש באזור יהודה ושומרון היה לאורך שנים רבות הגבוה ביותר במדינה. מטבלה 5 עולה כי כמות התחלות הבנייה ביוזמה ציבורית לנפש בגדה המערבית גדולה יותר מאשר בשאר אזורי המדינה, מה שמעיד על ניסיון למשוך לשם אוכלוסייה נוספת. הדבר בולט בעיקר לעומת אזורי הנגב והגליל שהוגדרו על ידי המדינה כמיועדים לפיתוח ולפיזור אוכלוסייה. בשנים 2013 ו הייתה יוזמת הבנייה הציבורית לנפש ביו"ש 0.41 מטר ו מטר בהתאמה, זאת לעומת 0.17 ו במחוז צפון ו ו במחוז דרום. מהטבלה ומתרשים 4 ניתן ללמוד כי הבנייה למגורים ביוזמה הציבורית הייתה גבוהה יותר בגדה המערבית לאורך כמעט כל 20 השנים האחרונות, בממוצע היא גבוהה יותר מהממוצע הארצי ב מ"ר )0.61 לעומת 0.17 מ"ר לנפש(. 16

17 17 5 הלבט תוזוחמ, שפנל ר"מב תירוביצה המזויב םירוגמל היינב - הנש ללכ הנידמה םילשורי ןופצה הפיח זכרמה ביבא לת םורדה רוזא ש"וי עצוממ

18 תרשים - 4 בנייה למגורים ביוזמה הציבורית במ"ר לנפש , מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני מחולל לוחות בינוי של הלמ"ס

19 4. תכונות שוק הדיור הישראלי בגדה המערבית בחלק זה נבחן שלושה מאפיינים של שוק הדיור הישראלי בהשוואה בין הגדה המערבית לשאר אזורי המדינה. תחילה נדון בשיעור הבעלות של משקי הבית על יחידות הדיור בהן הם גרים, לאחר מכן על גודל יחידות הדיור ולבסוף על מחירן. 4.1 בעלות על יחידות דיור שיעור הבעלות על יחידות דיור בישראל הינו גבוה בהשוואה בינלאומית ועמד בשנת 2008 על 65.8% בממוצע )נתוני מפקד 2008(. על אף הממוצע הארצי הגבוה, בין המחוזות השונים מתקיימת הטרוגניות גבוה יחסית, כאשר כל אזור בעל מאפיינים שונים. אזור יהודה ושומרון הינו בעל שני מאפיינים ייחודים בהשוואה לשאר חלקי המדינה. ראשית, כפי שניתן לראות בתרשים 5, שיעור הבעלות גבוה ביותר עם 71.5%, שני רק לאזור הצפון וגבוה ממחוז ת"א ב- 13.8%. שנית, שיעור המגורים ב"הסדר אחר" הינו הנמוך במדינה עם 3.6%. שיעור השוכרים, 24.9%, דומה לשאר האזורים וקרוב לממוצע הארצי העומד על 26.4%. כאמור, שיעור הבעלות הגבוה נובע ממחירי הדיור הנמוכים בהשוואה לאומית, לעומת רמות הכנסה גבוהות יחסית. תרשים - 5 התפלגות משקי בית לפי בעלות על יחידת הדיור, מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני מפקד 2008 בתוך הגדה המערבית קיים הבדל מובהק בין היישובים ממזרח לגדר ההפרדה לבין אלה שממערבה. שיעור הבעלות ממערב לגדר הינו הגבוה במדינה ועומד על 75.5%, בעוד ממזרח לגדר רק 57.8% ממשקי 19

20 הבית מתגוררים בבעלות, הנתון הנמוך במדינה מלבד מחוז ת"א. הפער בין האזורים בשיעור הבעלות מתהפך אצל המתגוררים בשכירות עם, 21.1% ממערב לגדר לעומת 37.9% ממזרחה, שהוא שוב הנתון הגבוה במדינה. גם את הפער הזה ניתן להסביר ברמות ההכנסה הנמוכות יותר ממזרח לגדר. 4.2 גודל יחידות דיור כאשר בוחנים את התפלגות משקי הבית לפי גודל יחידות הדיור ניתן לראות שלא מתקיימים הבדלים משמעותיים בין המחוזות השונים, לעומת זאת אזור הגדה המערבית בולט בנתוניו יוצאי הדופן. שיעור משקי הבית המתגוררים ביחידת דיור בה עד 2 חדרים נמוך מאוד ועומד על 4.1%, כאשר המחוז הבא בתור הינו מחוז המרכז עם 11.8% והממוצע הארצי עומד על 18.3%. שיעור משקי הבית שגודל יחידת הדיור שלהם הוא 3-4 חדרים ביהודה ושומרון מעט נמוך מהממוצע הארצי ועומד על 57.6%. לעומת גודל הביניים, שיעור הדירות הגדולות גבוה בצורה משמעותית ביהודה ושומרון לעומת שאר המחוזות עם 38.3%, המחוז הבא הוא מחוז המרכז עם 27.1% והממוצע הארצי עומד על 19.8% בלבד. בין היישובים ממזרח לגדר ההפרדה ואלה שממערבה לא נמצא הבדל מובהק. גם בנתון זה, כמו בשיעור הבעלות ניתן לראות אינדיקטור ברור של איכות חיים גבוהה יותר ויוקר מחיה נמוך יותר באזור זה של המדינה. תרשים - 6 התפלגות משקי בית לפי מספר חדרים ביחידת הדיור, מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני מפקד 2008 מתרשימים 7-9 עולה כי גם בנתוני ממוצע מספר החדרים ביחידת דיור וגודל יחידת הדיור במ"ר הגדה המערבית מובילה על שאר אזורי המדינה. גודלה של יחידת דיור ממוצעת במחוז יהודה ושומרון הינו 4.1 חדרים ו- 108 מ"ר, לעומת מ"ר במרכז ו חדרים בלבד בת"א. כאשר מסתכלים על ההפרש בגודל הדירות מהממוצע הארצי )העומד על 92.8 מ"ר(, ניתן לראות שרק אזור יו"ש ומחוז 20

21 המרכז גדולים ממנו. הממוצע בגדה המערבית גדול ב מ"ר, ממערב לגדר ב מ"ר וממזרחה ב- 8.8 מ"ר, לעומת זאת מחוז המרכז גדול ב- 9 מ"ר ומחוז ת"א קטן ב מ"ר. תרשים - 7 מספר חדרים ממוצע ביחידת דיור, מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני עסקאות נדל"ן תרשים - 8 גודל יחידת דיור ממוצעת במ"ר, מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני עסקאות נדל"ן

22 תרשים - 9 הפרש גודל דירה מהממוצע הארצי במ"ר, מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני עסקאות נדל"ן מחירי דיור תרשים - 10 מחיר ממוצע ליחידת דיור , מחוזות מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני עסקאות נדל"ן ונתוני מחירי דיור של משרד השיכון

23 כפי שניתן לראות בתרשימים בחלק זה ובטבלאות המפורטות בנספח, מחירי הדיור בגדה המערבית שונים בין הישובים ממזרח לגדר ההפרדה לבין אלה שממערבה. בעוד הצד המערבי נמצא לאורך השנים סביב הממוצע הארצי, יחידות הדיור ממזרח לגדר הן בעלות המחיר הנמוך במדינה לצד מחוז הצפון. יחידת דיור ממוצעת ממערב לגדר הייתה שווה כ- 696 אלף בשנת 1998 לעומת בממוצע הארצי, בשנת 2015 היה היחס 1.4 מיליון לעומת 1.35 מיליון ברמה הארצית. המחיר הממוצע ממזרח לגדר היה בתקופות המקבילות 443 אלף ו אלף, דומה למחוז הצפון עם אלף ו- 866 אלף. מתרשים 11 עולה כי במחיר למ"ר ניתן למצוא תמונה מעט שונה, אמנם עדיין מתקיים פער מובהק בין שני חלקי יהודה ושומרון, אולם הפער קטן יותר. במקביל, היחס בין המחיר למ"ר בגדה לבין שאר המחוזות גדול יותר והמחיר הממוצע בשני חלקי הגדה נמוך מהממוצע הארצי. הסיבה לתופעה זו נעוצה ביחידות הדיור הגדולות יותר באזורים אלה ביחס לשאר המחוזות, כפי שהראנו בחלק הקודם. לדוגמא, המחיר למ"ר בגדה המערבית בשנת 1998 עמד על, 6,892 נמוך מהממוצע של מחוז הצפון שעמד על 7,095 ונמוך משמעותית מהממוצע הארצי שעמד על 11,321 למ"ר. יחס זה נשמר לאורך כל השנים, בשנת 2015 היה הממוצע ביהודה ושומרון, 11,303 והממוצע הארצי עמד על. 14,958 מחירי הדיור הן ביחידות והן במ"ר בגדה המערבית נמוכים ביחס למיקום הגיאוגרפי שלה במדינה. כאשר מסתכלים על המחיר למ"ר התופעה בולטת עוד יותר, אולם גם במחיר ליחידת דיור היא ניכרת. אף על פי שרוב יישובי הגדה המערבית קרובים מאוד למרכז הארץ או למחוז ירושלים מחירי הדיור בהם נמוכים במידה רבה. מחירי הדיור באזור הצפון דומים לאלה שממזרח לגדר ההפרדה, עובדה המראה עד כמה המחירים באזור זה נמוכים וקרובים יותר לפריפריה הרחוקה מאשר למרכז הארץ. תרשים - 11 מחיר ממוצע למטר רבוע , מחוזות 23

24 מקור: עיבודי מרכז מאקרו לנתוני עסקאות נדל"ן ונתוני מחירי דיור של משרד השיכון מחירי מגורים בשכירות נתוני אמנם, כפי שהצגנו רוב תושבי הגדה המערבית מתגוררים בדירות בבעלותת, אולם כמעט רבע מהם )לפי 2008( מתגוררים בשכירות. בתרשים 12, להלן מוצגים מחירי השכירות הממוצעים במחוזות המדינה לפי מספר חדרים בדירה כפי שנאספו על ידי אתר האינטרנט מדלן. מהנתונים ניתן ללמוד שבכל גדלי הדירות נמצא אזור הגדה המערבית במקום הרביעי מבין שבעת אביב והמרכז ולפני חיפה הדרום והצפון. תוצאה זו מקבילה למיקום בניתוח המחוזות, לאחר ירושלים, תל מחירי הדיור ולכן מתאימה לתיאוריה הכלכלית, לפי יש קשר בין מחירי יחידות דיור וההוצאה של שירותי דיור בשכירות. השכירות הממוצעת בגדה המערבית נעה בין 2,370 לחודש עבור דירת 2 חדרים ו- 5,380 לדירת 6 חדרים. תוצאה נמוכה במעט מהממוצע הארצי שעומד על 2,830 ו- 5,980 בהתאמה. נראה כי גם בתחום השכירות המחירים בגדה המערבית נמוכים ביחס למיקום, הן אזור המרכז והן אזור ירושלים יקרים במידה ניכרת משכניהם ביהודה ושומרון. שלא כמו מחירי הדיור, מחירי השכירות בגדה המערבית לא מתקרבים לאלה של אזור הצפון או הדרום ונשמר פער מסוים בין אזורים אלה. ייתכן והפער נובע מהעובדה שבאזור יהודה ושומרון יש יותר לחצי ביקוש למגורים זמניים בגלל הקרבה למרכז הארץ, לחצים שלא מתגלים בקניית יחידות דיור. ייתכן ואזור זה מהווה יעד זמני למגורים אולם פחות אטרקטיבי להשתקעות ארוכת טווח. ייתכן גם שהחשש מפינוי עתידי מהווה חסם לקניית יחידות דיור והשתקעות באזור )אע"פ שיכול להוות גם תמריץ מסוים לקנייה(. תרשים - 12 מחירי שכירות ממוצעים לפי מספר חדרים, מחוזות מקור: נתוני שכירות ממוצעת אתר "מדלן", 24

25 םיעצוממ רויד יריחמ I חפסנ 6 הלבט עצוממ ריחמ - יריחמ,רויד תדיחיל 2015 הנש עצוממ םילשורי ןופצ הפיח זכרמ ביבא לת םורד הדוהי ןורמושו חרזממ רדגל רדגל ברעממ , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,039,530 1,127, , ,978 1,072,660 1,418, , , , , , , , , ,438 1,002, , , , , ,897 1,056, , , ,404 1,070, , , , , ,820 1,098, , ,243 1,027,633 1,077, , , , , ,862 1,164, , ,853 1,022,119 1,075, , , , , ,040 1,145, , , ,755 1,101, , , , , ,479 1,200, , ,870 1,084,477 1,181, , , , , ,034,636 1,322, , ,225 1,216,700 1,347, , , , , ,119,321 1,498, , ,941 1,357,848 1,529, ,273 1,013, ,265 1,094, ,145,278 1,558, , ,756 1,403,937 1,558, ,841 1,044, ,639 1,150, ,170,913 1,557, , ,469 1,404,979 1,574, ,659 1,100, ,399 1,178, ,258,151 1,552, , ,052 1,478,020 1,688, ,947 1,168, ,235 1,225, ,292,246 1,630, ,537 1,022,061 1,539,540 1,696, ,035 1,194, ,824 1,252, ,352,403 1,705, ,037 1,093,145 1,619,633 1,788, ,197 1,342, ,202 1,408,405

26 26 7 הלבט עצוממ ריחמ - יריחמ,עובר רטמל 2015 הנש עצוממ םילשורי ןופצ הפיח זכרמ ביבא לת םורד ןורמושו הדוהי רדגל חרזממ רדגל ברעממ ,321 13,385 7,095 10,006 10,908 14,118 7,234 6,892 5,006 7, ,323 13,431 7,219 9,975 10,952 14,184 7,096 6,915 5,659 7, ,507 12,162 6,736 9,350 10,319 13,622 5,863 7,122 6,021 7, ,977 11,627 6,492 9,017 9,916 12,998 5,892 6,909 5,775 7, ,306 11,256 6,515 8,945 10,497 14,368 6,787 6,895 5,471 7, ,681 11,907 6,114 8,621 10,626 13,273 6,470 6,639 5,069 6, ,962 13,135 6,261 8,503 10,488 14,030 6,425 6,818 5,723 6, ,120 13,965 5,799 8,206 10,587 14,068 6,334 6,732 5,330 6, ,085 14,768 5,943 7,688 10,297 14,071 6,443 6,773 4,075 6, ,792 14,398 5,524 7,211 10,196 14,428 6,798 6,886 4,756 7, ,756 14,817 5,237 7,046 11,054 15,603 6,743 7,399 4,884 7, ,816 16,040 5,611 7,908 12,307 17,771 7,587 8,108 5,262 8, ,769 18,204 6,286 8,969 13,629 20,147 8,151 9,003 6,205 9, ,185 18,623 6,877 9,806 14,243 21,138 8,630 8,853 6,186 9, ,258 18,788 7,049 10,272 14,068 20,954 8,759 9,736 6,838 10, ,846 18,665 7,847 10,868 14,426 21,639 8,884 9,835 6,777 10, ,184 19,252 8,229 11,261 14,930 22,113 9,498 10,055 6,929 10, ,958 20,607 8,983 11,983 15,888 23,460 10,394 11,303 7,789 11,822